Договор как защита от риска

Что необходимо знать при участии в долевом строительстве дома, чтобы впоследствии не стать обманутым дольщиком?

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет.

Одним из способов улучшения жилищных условий для граждан является участие в долевом строительстве. По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (далее — МКД).

Привлекательность участия в долевом строительстве заключается в том, что цена жилого помещения в ещё не выстроенном доме, как правило, существенно ниже среднерыночных цен на жильё.

Но прежде чем воспользоваться таким способом улучшения жилищных условий, необходимо тщательно подойти к выбору застройщика.

Денежные средства граждан для строительства МКД вправе привлекать только юридические лица, соответствующие требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон №214-ФЗ) и получившие заключение Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области (далее — Инспекция) о соответствии данным требованиям.

Привлечение денежных средств граждан для строительства МКД допускается только на основании договора участия в долевом строительстве либо жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации.

Перед заключением договора участия в долевом строительстве необходимо тщательно изучить информацию о застройщике:

• сколько лет он работает на рынке строительства жилья;
• кто является его учредителями;
• каково его финансовое состояние;
• какое количество жилья им построено, насколько качественно и в срок это было сделано.

Застройщик должен предоставить данные об опыте в строительстве; сведения о государственной регистрации; пакет разрешительной документации на застройку земельного участка; проектную декларацию, включающую в себя информацию о застройщике и о проекте строительства и размещённую застройщиком в средствах массовой информации.

Если застройщик не опубликовывает в средствах массовой информации либо на своём сайте проектную декларацию, то он обязан предоставить её для ознакомления любому заинтересованному лицу.

Для принятия решения о заключении договора участия в долевом строительстве с конкретным застройщиком необходимо ознакомиться со следующими документами:

• документами на земельный участок (договор аренды, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Новосибирской области, или свидетельство о праве собственности);
• кадастровым планом земельного участка;
• проектной документацией с положительным заключением Государственной экспертизы;
• проектной декларацией;
• оформленным разрешением на строительство;
• техническими условиями подключения к инженерным коммуникациям;
• документами, подтверждающими правоспособность застройщика как юридического лица (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации, членство в саморегулируемой организации; документы, подтверждающие полномочия лиц, заключающих договор от имени застройщика).

Обязательно необходимо обращать внимание на категорию земель и вид разрешённого использования земельного участка. Так, например, на земельном участке, имеющем категорию «земли сельскохозяйственного назначения», независимо от вида разрешённого использования земельного участка, возведение многоквартирных домов является незаконным.

По вопросам нарушения застройщиками требований Закона №214-ФЗ дольщики могут обратиться в Инспекцию государственного строительного надзора Новосибирской области (630001, г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, 1а), в случае мошеннических действий со стороны застройщиков обманутые дольщики вправе обратиться в правоохранительные органы.

Строительство многоквартирных домов незаконно также на земельных участках из земель населённых пунктов с видом разрешённого использования «для дачного строительства», «для индивидуального жилищного строительства», «для садоводства», «для огородничества», «для ведения личного подсобного хозяйства».

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в органе Росреестра. Только после этой регистрации договор считается заключённым.

Особое внимание обратите на условия договора. В договоре обязательно должны быть прописаны следующие условия:

• предмет договора (адрес жилого дома, номер квартиры, этаж, характеристики площади, количество комнат);
• срок ввода МКД в эксплуатацию;
• срок передачи объекта участнику долевого строительства;
• цена договора, сроки и порядок её оплаты;
• способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;
• гарантийный срок на объект долевого строительства;
• порядок расторжения договора.

В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путём размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости должны внести денежные средства в счёт уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке.

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счёт эскроу.

Важно знать, что денежные средства на счёт эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.

Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счёте эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

По окончании строительства и сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование денежными средствами.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет (на технологическое и инженерное оборудование — менее чем 3 года). Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи гражданину объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Сведения о деятельности органов власти по защите прав дольщиков, а также перечень проблемных МКД и сведения о мероприятиях, направленных на решение проблем обманутых дольщиков, размещены на официальном сайте министерства строительства Новосибирской области.

Источник: Ведомости